而西部港區也不具備鐵路直接進港的條件-法蘭克福FRA空運
| 作者：飛時達國際快遞公司 | 2022-01-06 12:59:31 閱讀數：1732 |
根據資產評估報告，資產評估值為17.05億元，折合單價為5321.00元/平米。
目前，鹽田港團體旗下擁有深圳東、西兩大港區——鹽田港和大鏟灣港。其中，鹽田港區分中東西三個作業區。西作業區、中作業區已建成，東作業區正在加緊建設中。現在已建成大型深水泊位20個，岸線長8212米，水深達17.6米，是全球最大20萬噸級超大型船舶首選港之一。
物流板塊方面，鹽田港團體運營倉庫117萬平米，包括保稅倉、監管倉等19座。其中，鹽田港現代物流中心50萬平方米，是國內大型盤道植進式單體倉儲配送中心，2015年建成投產。
鹽田港區自建港以來，始終保持高建設水平與營運效率。近日鹽田國際西作業區在施工安全和工程質量等方面獲得各方好評，被授予中國建筑工程最高榮譽“魯班獎”。
鹽田港區東作業區集裝箱碼頭工程項目（下稱“東作業區項目”）已列進國家“十四五”規劃和《粵港澳大灣區發展規劃綱要》重要基礎設施的工程項目名錄。東作業區項目包括一期工程、聯絡通道工程、配套工程、支持系統工程4個子工程，項目總投資估算約144.9億元。一期工程將新建3個20萬噸級自動化集裝箱泊位，岸線長1470米，碼頭前沿水深-18.0米，陸域總面積120萬平方米，設計年吞吐能力為300萬標準箱。為鹽田港區統籌經營需要，項目將建設長約2.1公里的連接東作業區與中港區的跨海聯絡通道。
12月8日，深圳港鹽田港區東作業區集裝箱碼頭工程舉行開工活動。這標志著深圳港鹽田港區擴收留項目正式啟動，也標志著深圳建設港口型國家物流關鍵邁出了至關重要的一步。
產品結構
鹽港REIT的外部治理機構為深圳市鹽田港物流有限公司，海運報價國際快遞，鹽田港團體的物流運營主體，現運營治理的倉儲物流基礎設施和堆場面積超60萬平方米，包括鹽田港現代物流中心（一期、二期及三期）、物流20#倉、21#倉、23#倉、24#倉、世紀物流園VMI等。
基礎資產分析
目前鹽田現有的鐵路疏港能力設計只有80萬箱，而西部港區也不具備鐵路直接進港的條件，鹽田港承擔了向北美運輸的任務，往年北美的洛杉磯港口和其它港口存在嚴重的壓港現象，對鹽田港的運行帶來了較大影響。
鹽港REIT初始投資的基礎設施項目為現代物流中心項目。
目前物流類基礎設施仍然是最具投資價值的不動產之一，從全球范圍內看，我國人均倉儲面積遠低于美國、日本等發達國家水平，且倉庫等級不高，高標倉占比約為30%左右；從資本化率對比來看，目前倉儲物流類不動產資本化率通常高于商辦類物業，但其差距逐漸縮小，判定倉儲物流類不動產估值仍處于中低估值區間內，投資潛力較大。
東作業區遠期規劃建設疏港鐵路，可與深圳近間隔內陸港鐵路線無縫銜接，進而實現船舶、港內水平運輸、堆場作業等多流程的統籌調度。同時，東作業區將大力推進數字化碼頭建設，以自動化碼頭建設為契機，推進網絡安全體系、云服務數據中心和云端收留多難系統、5G基礎設施的建設，為聰明港口建設做好支撐保障；在此基礎上推動5G通訊、北斗系統、區塊鏈、大數據、人工智能、互聯網與港口業務的深度融合。
11月30日，在“亞洲貨運、物流及供給鏈大獎”（AFLAS）頒獎儀式上，鹽田國際集裝箱碼頭榮獲2021年度最佳綠色集裝箱碼頭大獎，這是年度唯一榮膺此大獎的集裝箱碼頭，也是鹽田國際集裝箱碼頭三年內第二度得此殊榮。
REITs是一個非常好的投資配置品，但目前中國的REITs市場剛剛起步，市場仍需擴收留，當REITs市場達到萬億規模時，相信會成為主流投資機構進行大類配置的資產選擇。
運營治理機構
運營模式
今年年初，鹽田港實現累計吞吐量兩億標箱，創造了單體港口最快實現兩億標箱的世界紀錄。鹽田港東作業區開建，將進一步提升鹽田港區未來多艘超大型船舶同時靠泊的服務能力，進一步擴大鹽田港區集裝箱碼頭的經營規模，滿足珠江三角洲地區乃至華南地區不中斷增長的集裝箱吞吐量需求，進一步提升航線密度，增強現代航運業綜合服務能力，鞏固鹽田港華南地區主關鍵港和深圳港全球集裝箱干線港地位。
鹽港REIT基礎資產基本情況表
鹽田港區已有大型深水泊位20個，水深達17.4米，是全球最大20萬噸級超大型船舶首選港。同時，鹽田港也是華南地區國際航線最密集的港區，每周航線超100條，其中歐美航線占60%，是全球單體最大和效益最佳的集裝箱碼頭。
現代物流中心項目的運營模式，通過向在鹽田港有現代倉儲需求的港口運營商、國際海運船公司、國際貨代、跨國采購商、制造商等企業提供倉儲、配套設施等不動產設施，并收取租金及綜合治理服務費用。
鹽田港現代物流中心是國內最大盤道直進式單體倉儲配送中心，在深圳高標倉供給緊張的背景下，凸顯了資源的稀缺性。該項目背靠自然良港鹽田港，作為全國唯一兩次獲得“亞洲最佳碼頭”獎項的港口，鹽田港集裝箱吞吐量占全深圳一半以上，是全球超大型船舶首選港之一，也是“一帶一路”沿線上的重要港口、中國進出口貿易的重要門戶。2020年，深圳市實現進出口總額3.05萬億元，出口總額實現內地城市“二十八連冠”，強勁的經濟發展勢頭和持續增長的進出口貿易產生了可觀的港口倉儲物流需求，為鹽田港現代物流中心營造了良好的外部發展環境。
11月29日，國家發改委發布“十四五”首批國家物流關鍵建設名單，深圳市港口型國家物流關鍵成功獲批。
根據招募說明書表露，對于鹽港REIT，預計2021年和2022年投資人年化派息率為4.47%和4.75%。
從海外來看，2015年以來，美國倉儲物流REITs的總回報水平相較辦公、酒店、零售等其他類型REITs更高，過往六年倉儲物流REITs的年均總回報率達18.72%，2019年實現48.71%的總回報率，而辦公REITs年均總回報率僅2.87%，酒店、零售REITs的年均回報率為負，分別僅為-2.28%和-3.13%。而根據CBRE的數據，美國產業及物流租金自2011年以來逐年上漲，十年累計漲幅超過60%。
鹽田港區擁有自然地理環境上風和良好的軟硬件設施，航道近18米深、475米寬，可實現20萬噸級船舶全天候、雙向通航。
鹽港REIT的原始權益人為鹽田港團體，一家以港口建設投資與經營、綜合物流和港口配套服務為主業的大型港口產業團體。
鹽田港公募REITs日常存續期的治理包括租戶治理、租金收繳、資產招租，海運費，優化租戶結構，購買保險，底層資產維修等資產治理的內收留，也包括適時的杠桿安排、基金擴募和吞并收購的資本市場治理，這些影響公募REITs在存續期取得比較好的長期發展業績的基本條件鹽田港都具備，同時鹽港REIT在治理架構中加進了對于外部治理機構激勵機制、賞罰措施等條款，這些條款安排將有利于外部治理機構投進更多的資源和經驗，更好的輔助基金治理人的資產治理工作。
截至2020年12月31日，項目出租率為100%，倉儲及配套部分共有23個租戶，非倉儲及配套部分共有3個租戶。
超前的視野、專業的團隊、上風的資源以及良好的市場遠景等成為紅土創新鹽田港REITs基金獲得市場認可的關鍵。
現代物流中心項目位于深圳市鹽田區鹽田綜合保稅區北片區，鄰近鹽田港碼頭。資產范圍包括位于深圳市鹽田區內約11.9萬平方米的國有建設用地使用權及地上建筑面積共計約 32.0萬平方米的房屋（含附屬設施設備），倉儲及配套部分可租賃面積約 26.6 萬平方米。
紅土創新鹽田港REITs基金打造的“投資、建設、運營、退出”新模式。紅土創新鹽田港REITs基金項目的底層資產為鹽田港現代物流中心，橫跨倉儲物流和港口兩至公募REITs試點優先支持的重點行業，高度契合基礎設施REITs試點政策方向。
原始權益人
鹽田港自1994年開港至今，立足深圳、服務華南、面向全球，將鹽田港區打造成為全球單體吞吐量最大、最繁忙的集裝箱碼頭之一，承擔了深圳港一半的集裝箱吞吐量、廣東省超1/3的外貿進出口、全國對美貿易1/4的貨量，鞏固了深圳作為亞太地區重要物流關鍵的地位。
具體來看，項目包括4座倉庫、1棟綜合辦公樓及1座氣瓶站，各倉庫通過連廊和行車道相互連通，均為高標準多層坡道庫。
國家發展改革委投資司副司長韓志峰在“中國REITs論壇2020年會”上表示，不應簡單地把REITs當成金融產品、金融工具，或者融資手段。判定基礎設施REITs試點成功與否也不應僅僅看REITs產品是否能成功發行，發行規模多大，而應注重把基礎設施資產運營治理好，讓資產的運營效率提升、收益提升，獲得更高的市場認可，為投資人帶來更多的分紅收益。
根據Freightos波羅的海指數（FBX），亞洲至北歐的即期匯率本周進一步上漲10%，讀數為每40英尺10445美元。這比往年同期高出了驚人的533%。FBX地中海分部本周僅上漲1%，至每40英尺10204美元，盡管這比一年前高出約400%。本周亞洲至美國西海岸的FBX指數上漲2.7%，至每40英尺5518美元，東海岸上漲1.3%，至每40英尺7502美元。與12個月前相比，西部和東部沿海航線的即期運價分別領先154%和161%。自3月底以來，從北歐到美國東海岸的即期匯率飆升了100%左右，今天的FBX讀數為每40英尺4286美元。
基金結構上，鹽港REIT采用“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構：一是公募基金發行召募資金，用于投資“深創投-鹽田港倉儲物流資產支持專項計劃”，作為上述資產支持證券的唯一持有人；二是專項計劃收購取得SPV的股權、并通過SPV間接享有基礎設施項目及鹽港現代物流的權益后，鹽港現代物流將適時吸收合并 SPV，SPV 注銷，存續的鹽港現代物流將承繼 SPV 的所有資產（除鹽港現代物流股權外）和所有負債（包括對專項計劃的負債）。
總結來看鹽港 REIT的上風在于：一方面其底層資產為臨港倉儲物流基礎設施，位于一線城市中高標倉供給最為緊張的深圳市，是倉儲物流行業中的稀缺資源，具備一定的壟中斷性；另一方面底層資產位于港口區內，依托單體港區作業全球效率最高、吞吐量居世界前列的鹽田港區，而港口倉儲物流需求穩定可觀。
收進方面，作為港口物流類基礎設施，項目的租賃收進主要受物流行業及進出口貿易的影響。2021年~2022年猜測收進的增長，主要來自于B3倉庫于2020年4月投進使用。
對于此次召募資金的用途，鹽田港團體承諾將全部召募資金以資本金方式投進募投項目，包括深圳港鹽田港區東作業區一期集裝箱碼頭工程、深汕特別合作區小漠國際物流港一期項目以及鹽田港冷鏈服務倉項目。
每2秒操縱1個集裝箱，承擔廣東省超三分之一的外貿進出口，深圳鹽田港年吞吐量達1335萬標箱，天天超過40億元的貨物經此通達全球，是名副實在的世界級航運關鍵。
今年7月，市交通運輸局聯合市發改委啟動了2021年國家物流關鍵申報工作，指導鹽田區形成了《深圳港口型國家物流關鍵建設方案》并組織了專家初步審查。
